Новостройка или вторичка: что принесет больше прибыли

Краткий ответ

Однозначного ответа не существует. Прибыль зависит не от типа объекта, а от конкретного предложения на рынке, момента покупки, целей инвестора и правильной оценки скрытых расходов. Новостройка может дать больший рост стоимости на этапе стройки, но несёт дополнительные риски и отсрочку по получению дохода. Вторичная недвижимость начинает приносить деньги сразу после покупки, но имеет меньший потенциал роста цены.

Для рынков Сочи, Сириуса, Красной Поляны и Крыма правила работают иначе чем в остальных регионах России. Ниже разобраны все сценарии которые встречаются на практике.

Почему это важно

Прошлой зимой у нас было три клиента которые купили недвижимость в одном и том же районе Сочи с разницей в два месяца. Один взял новостройку, второй готовую квартиру на вторичке. Через год разница в чистой прибыли между ними составила больше чем стоимость обычного легкового автомобиля. При этом оба считали что выбрали самый выгодный вариант.

Большинство людей принимают решение основываясь на одном аргументе который услышали от знакомого или в интернете. Никто не считает все расходы по итогу. Именно поэтому половина инвесторов получают в два раза меньше дохода чем могли бы.

Что важно понять перед выбором

Скрытые расходы которые никто не считает

При покупке новостройки люди почти никогда не закладывают в бюджет отделку, мебель, подключение коммуникаций и ежегодные взносы за период пока дом не заселён полностью. При покупке вторички забывают про стоимость ремонта, долги предыдущих владельцев и обязательные замены инженерных систем. Любая из этих статей может съесть всю ожидаемую прибыль за первые два года.

Срок выхода на доход

Если вы покупаете для сдачи в аренду — готовую квартиру можно заселить уже на следующую неделю после сделки. Новостройка даст первый доход минимум через год, а часто и через два с половиной. За это время вы потеряете не только арендные платежи, но и заплатите ипотеку если брали её. Для коротких инвестиционных горизонтов эта разница становится решающей.

Ликвидность при перепродаже

Новостройку очень легко продать на этапе стройки до ввода дома в эксплуатацию. После заселения ликвидность резко падает и становится такой же как у вторички, а иногда и ниже. Вторичная недвижимость одинаково продаётся на любом этапе, её стоимость более стабильна и меньше зависит от рыночных колебаний.

Риски

Каждый тип недвижимости имеет свои риски которые нельзя полностью исключить. У новостроек это задержки сдачи, банкротство застройщика, несоответствие заявленных характеристик реальности. У вторички это юридические проблемы, скрытые дефекты дома, неучтённые обременения. Оценить реальный уровень риска может только человек который постоянно работает на конкретном локальном рынке.

Что чаще всего показывает практика. По нашему опыту примерно в половине случаев покупатели которые изначально твёрдо решили брать только новостройку, после полного расчёта всех расходов выбирают вторичный объект. И наоборот. Никто не угадывает правильный вариант до того как распишет все цифры для конкретного предложения.

Сравнение вариантов

Эта таблица составлена по практике работы на рынках Сочи, Сириуса, Красной Поляны и Крыма. Сравнение проводится по параметрам которые напрямую влияют на итоговую чистую прибыль инвестора.

Параметр	Новостройка	Вторичная недвижимость
Скорость получения первого дохода	От 12 месяцев	От 1 недели
Потенциал роста стоимости	Выше на этапе стройки	Стабильный, умеренный
Скрытые расходы	Высокие	Средние
Риски сделки	Выше	Средние
Ликвидность до 1 года владения	Очень высокая	Средняя
Прогнозируемость дохода	Низкая	Высокая

Никогда не выбирайте вариант по большинству плюсов в таблице. Всегда определяйте сначала какой параметр для вас является критическим. Только после этого можно делать вывод какой вариант принесёт больше прибыли именно вам.

Кому это поможет

Помощь специалиста не нужна если вы готовы потратить 3-4 месяца на изучение рынка, разобраться во всех юридических особенностях, научиться считать скрытые расходы и готовы взять на себя все риски ошибки. Во всех остальных случаях разумно использовать опыт людей которые делают это каждый день.

Если вы планируете вложить сумму больше стоимости обычной квартиры в регионе проживания
Если вы никогда раньше не покупали недвижимость на курортных рынках
Если вы не можете лично приехать и проверить объект перед покупкой
Если ошибка при выборе приведёт к существенным финансовым потерям для вас

Задача хорошего специалиста не продать вам любой объект. Задача — показать все варианты которые подходят под ваши цели, посчитать реальную прибыль по каждому и предупредить про скрытые риски о которых вы не догадываетесь.

Частые вопросы

Можно ли сравнить среднюю доходность новостроек и вторички?

Такое сравнение не имеет практического смысла. На одном и том же участке могут находиться два объекта одного типа с разницей в доходности в два раза. Любая средняя статистика скрывает разброс значений и не помогает выбрать конкретный объект. Всегда сравнивайте отдельные предложения а не абстрактные категории.

Что лучше для краткосрочной посуточной аренды?

Для посуточной аренды гораздо важнее расположение, состояние объекта и возможность делать ремонт под гостей чем тип недвижимости. Новостройка даёт возможность сразу сделать правильную отделку, но вы теряете время на ожидание сдачи дома. Вторичка позволяет начать зарабатывать сразу, но может потребовать полного переоборудования.

Правда что новостройки всегда растут в цене?

Это работает только на растущем рынке и только до момента ввода дома в эксплуатацию. После заселения цена может как вырасти так и упасть. Очень часто новостройка после сдачи стоит дешевле чем покупатели платили за неё на этапе котлована. Никто не может гарантировать рост стоимости любого объекта.

Какие ошибки чаще всего делают инвесторы при выборе?

Самая частая ошибка — выбор варианта по первоначальной цене за квадратный метр. Никто не считает итоговую сумму которую придётся вложить до момента получения первого дохода. Вторая ошибка — покупка под влияние рекламных акций застройщика без сравнения с реальными предложениями на вторичном рынке.

Есть ли универсальное правило выбора?

Единственное рабочее правило: всегда считайте итоговую чистую прибыль за весь период который вы планируете владеть объектом. Не сравнивайте цену покупки. Сравнивайте сколько денег вы в итоге положите в карман после того как продадите или сдадите объект и оплатите все расходы.

Нужна помощь с выбором?

Мы подбираем недвижимость под конкретные цели инвестора, считаем реальную ожидаемую прибыль и проверяем все риски по каждому объекту.

Вы уже определились какой вариант рассматриваете или ещё сомневаетесь?

Оставьте заявку на бесплатную консультацию и мы вместе разберём какой вариант принесёт больше прибыли именно вам.

О компании «Дома с Бассейном»

Мы экспертная компания по недвижимости Сочи и Крыма, которая помогает семьям и инвесторам со всей России безопасно приобретать дома, квартиры и апартаменты для жизни, отдыха и сохранения капитала.

Наша сила заключается не только в большой базе объектов, но и в умении выявлять истинные потребности клиента, находить лучшие решения раньше рынка, обеспечивать юридическую безопасность и сопровождать человека на пути к одной из самых важных покупок в его жизни.

Основной Youtube канал:
Домсбассейном.рф

Основной Instagram канал:
Domsbasseinom.ru

➡️Больше предложений на сайте:
Домсбассейном.рф

➡️Телефон: +7 988 149-60-70

➡️Телефон: +7 918 615-38-96