Новостройка или вторичка: что приносит больше прибыли инвестору

Краткий ответ

Нет универсального ответа, который подойдет всем инвесторам. На короткий горизонт до 2 лет чаще всего выгоднее готовая вторичка, которую можно сразу сдавать в аренду. На горизонт от 3 лет и больше новостройка при правильном выборе объекта дает больший суммарный доход. Ни один из вариантов не дает гарантий, итоговая прибыль зависит на 80% не от типа объекта, а от правильности выбора конкретного предложения и момента входа на рынок.

Чтобы понять какой вариант подойдет именно вам, разберем по каким параметрам стоит сравнивать объекты и какие ошибки чаще всего совершают покупатели.

Почему это важно

Человек откладывает деньги несколько лет, продаёт квартиру в родном городе, берёт кредит. И стоит один неверный выбор при покупке — вместо планируемого дохода он получит объект который не сдаётся, падает в цене и требует постоянных дополнительных трат. Такие случаи мы видим каждую неделю.

Большинство советов в интернете стоят на позиции продавца, а не инвестора. Одни агенты везде рекламируют новостройки, другие только вторичку. Никто не объясняет при каких условиях какой вариант работает.

Что важно понять перед выбором

Цель покупки

Прежде чем сравнивать объекты ответьте себе один вопрос: вы планируете получать ежемесячный доход от аренды, или основная прибыль будет при перепродаже. Для аренды в большинстве случаев подходит готовое жильё, для перепродажи на длинный горизонт — новостройка на стадии котлована. Ошибка когда покупатель выбирает объект под одну стратегию, а потом пытается работать по другой.

Горизонт инвестиции

Если вы можете заморозить деньги на 5 лет и больше — у вас гораздо больше вариантов. Если деньги могут понадобиться в любой момент — не рассматривайте строящиеся объекты. Ликвидность новостройки до сдачи в эксплуатацию очень низкая, продать её без потери почти невозможно.

Риски каждого варианта

Новостройка несёт риски задержки сдачи, изменения инфраструктуры района, отклонения фактических характеристик от заявленных. У вторички риски скрытые долги, юридические проблемы, необходимость ремонта и износ коммуникаций. Нет варианта без рисков, есть только варианты с рисками которые вы готовы принять.

Что чаще всего показывает практика

По нашему опыту больше всего убытков несут не те кто выбрал не тот тип недвижимости, а те кто покупал объект по красивой рекламе без проверки. Очень часто инвестор тратит месяцы на споры что лучше новостройка или вторичка, а потом покупает заведомо плохой объект внутри выбранной категории.

Сравнение вариантов

Люди сравнивают эти два варианта потому что каждый из них работает только в определённых условиях. Нет плохого и хорошего варианта, есть подходящий и не подходящий под ваши цели.

Параметр	Новостройка	Вторичное жилье
Скорость начала получения дохода	Только после сдачи дома	Сразу после покупки
Риски при покупке	Высокие на стадии строительства	Средние, при правильной проверке
Ликвидность	Растёт после сдачи дома	Стабильная на всём периоде
Потенциал роста цены	Высокий на длинный горизонт	Средний, предсказуемый
Дополнительные затраты после покупки	Ремонт, обустройство	Зависят от состояния объекта

Не выбирайте вариант по количеству плюсов в таблице. Выберите тот вариант минусы которого вы можете себе позволить.

Кому это поможет

Самостоятельно разобраться во всех нюансах можно, но это потребует от 3 до 6 месяцев постоянного погружения в рынок. Ошибка при выборе стоит обычно гораздо больше чем стоимость профессиональной помощи. Обращаться к специалисту имеет смысл если:

вы впервые покупаете недвижимость в Сочи, Сириусе, Красной Поляне или Крыму
вы инвестируете сумму больше половины ваших накоплений
вы не готовы тратить несколько месяцев на изучение рынка и проверку объектов
вам важна юридическая чистота сделки

Частые вопросы

Можно ли купить новостройку и сразу перепродать её с прибылью?

Такой подход работал раньше, сейчас на большинстве сегментов рынка он не приносит дохода. До сдачи дома вы почти всегда продаёте объект дешевле чем купили. Нормальный горизонт для получения прибыли от перепродажи новостройки начинается от 3 лет после ввода дома в эксплуатацию.

Что лучше для посуточной аренды?

Для посуточной аренды большое значение имеет состояние объекта и его расположение. При равных расположении и площади новая квартира даст большую загрузку и более высокую цену за сутки. Но при этом требует значительно больших стартовых вложений в ремонт и обустройство.

На горизонт 5 лет какой вариант стабильнее?

На длинный горизонт стабильнее показывает себя качественная вторичка в проверенных районах. Новостройка может дать больший доход, но разброс возможных результатов значительно шире. Если для вас важна предсказуемость — выбирайте готовые объекты.

Нужно ли брать кредит для покупки инвестиционной недвижимости?

Кредит меняет расчёты полностью. При использовании заёмных средств почти всегда выгоднее вторичка, которая начинает приносить доход сразу. Пока строится новостройка вы платите проценты по кредиту и не получаете никаких поступлений.

Почему многие агенты советуют только новостройки?

Комиссия за продажу новостройки обычно значительно выше чем за вторичное жилье. Кроме того агенту не нужно самостоятельно искать объект, проводить проверки и согласовывать сделку с продавцом. Всегда проверяйте какие мотивы есть у того кто даёт вам совет.

Нужна помощь с выбором?

Мы не продаём объекты застройщиков по умолчанию и не берём сторону какого то одного варианта.

Вы уже определили бюджет и горизонт инвестиции?

Оставьте заявку на бесплатную консультацию, мы проведём индивидуальный расчёт и подберём варианты которые дадут максимальную прибыль именно под ваши условия.

О компании «Дома с Бассейном»

Мы экспертная компания по недвижимости Сочи и Крыма, которая помогает семьям и инвесторам со всей России безопасно приобретать дома, квартиры и апартаменты для жизни, отдыха и сохранения капитала.

Наша сила заключается не только в большой базе объектов, но и в умении выявлять истинные потребности клиента, находить лучшие решения раньше рынка, обеспечивать юридическую безопасность и сопровождать человека на пути к одной из самых важных покупок в его жизни.

Основной Youtube канал:
Домсбассейном.рф

Основной Instagram канал:
Domsbasseinom.ru

➡️Больше предложений на сайте:
Домсбассейном.рф

➡️Телефон: +7 988 149-60-70

➡️Телефон: +7 918 615-38-96