Новостройка или вторичка: что приносит больше прибыли инвестору

Краткий ответ

Однозначного ответа не существует. Прибыль зависит не от типа объекта, а от сценария использования, точки входа на рынок, срока удержания актива и правильного выбора конкретного объекта. Новостройки дают больший потенциал роста стоимости на этапе строительства, но несут повышенные риски. Вторичное жилье начинает приносить доход сразу после покупки, но имеет меньший потенциал капитализации.

Далее мы разберем по каким правилам выбирается тип объекта под конкретную цель инвестиций, и на что инвесторы обычно не обращают внимание до первой ошибки.

Почему это важно

Каждую неделю ко мне приходят люди которые уже внесли задаток, и только потом начинают разбираться выгоден ли был их выбор. Очень часто получается что они выбрали тип объекта совершенно не подходящий под их цели. Кто то покупает новостройку чтобы сдать в аренду уже через полгода. Кто то берет вторичку для перепродажи через год и не видит что потенциал роста там уже исчерпан.

Большинство потерь на рынке недвижимости происходит не из-за плохого объекта, а из-за того что человек изначально выбрал не тот класс активов. И эту ошибку почти невозможно исправить потом без потери денег.

Что важно понять перед выбором

Цель инвестиций

Первым делом определитесь точно что вы собираетесь делать с объектом. Если цель перепродажа после завершения строительства — логика выбора будет одна. Если вы покупаете чтобы сдавать в аренду следующие 10 лет — совершенно другая. Нет универсальных вариантов которые одинаково хорошо работают для обоих сценариев. Типичная ошибка инвесторов новичков — пытаться найти объект который подойдёт на все случаи жизни. Такого не существует.

Срок удержания актива

Чем короче планируемый срок владения объектом, тем больше аргументов в пользу вторичного жилья. Новостройки раскрывают свой потенциал минимум за 3-5 лет от момента покупки на этапе котлована. Если вы не готовы удерживать объект этот срок — вы не получите заявленную разницу в цене, и при досрочной продаже скорее всего уйдёте в минус после учёта всех расходов.

Риски каждого варианта

У новостроек риски сконцентрированы до ввода дома в эксплуатацию. У вторичного жилья риски растянуты на весь срок владения. Никто не гарантирует что в соседней квартире не начнётся ремонт на год, что возле дома не построят дорогу, что состояние коммуникаций не потребует незапланированных вложений. Большинство инвесторов учитывают только риски задержки сдачи новостроек и совершенно забывают про скрытые риски вторички.

Ликвидность

В стабильном рынке новостройки продаются быстрее. В падающем рынке в первую очередь перестают покупать именно новостройки. Вторичное жилье имеет стабильный спрос при любой конъюнктуре, но всегда есть разброс по ценам. При необходимости срочно продать объект владелец вторички почти всегда может это сделать, достаточно сделать скидку. Владелец непопулярной новостройки может не найти покупателя вообще несколько месяцев даже при большой скидке.

Что чаще всего показывает практика. По нашему опыту работы на рынках Сочи, Сириуса, Красной Поляны и Крыма, примерно половина инвесторов зарабатывает больше на новостройках, половина на вторичке. Разница всегда только в том насколько правильно человек подобрал тип объекта под свои личные цели, сроки и допустимый уровень риска.

Сравнение вариантов

Люди сравнивают новостройку и вторичку потому что это два самых доступных класса активов для частного инвестора. Каждый из них выигрывает в строго определённых ситуациях. Самая частая ошибка при сравнении — брать средние показатели по рынку, а не показатели под ваши личные условия.

Параметр	Новостройка	Вторичное жилье
Потенциал роста стоимости	Высокий на этапе строительства	Стабильный, невысокий
Начало получения дохода от аренды	Только после ввода в эксплуатацию	Сразу после покупки
Риски инвестора	Высокие до сдачи дома	Средние, распределённые во времени
Ликвидность на растущем рынке	Очень высокая	Средняя
Ликвидность на падающем рынке	Низкая	Стабильная
Требуемый опыт инвестора	Высокий	Средний

Никогда не выбирайте вариант по количеству плюсов в таблице. Выберите один самый важный для вас параметр и принимайте решение только по нему.

Кому это поможет

Помощь специалиста не нужна всегда. Но есть ситуации когда ошибка при выборе типа объекта обойдётся вам дороже чем стоимость услуг эксперта. Рекомендуем не рисковать самостоятельно если:

вы инвестируете сумму больше половины всех ваших сбережений
вы впервые покупаете недвижимость с инвестиционной целью
вы планируете использовать заёмные средства
вам важна точная дата выхода из актива
вы не готовы тратить 20-30 часов в неделю на анализ рынка

В этих случаях даже небольшая консультация позволит избежать ошибок которые потом придётся исправлять годами.

Частые вопросы

Можно ли заработать на перепродаже вторичного жилья?

Да, можно. Но на вторичке вы зарабатываете не на росте рынка, а на ошибках других продавцов. Вам нужно найти объект который продаётся значительно ниже рыночной стоимости по какой то причине. Такие варианты появляются на рынке, но их нужно уметь искать и правильно оценивать реальные недостатки объекта.

Что лучше для краткосрочной посуточной аренды?

Для посуточной аренды почти всегда выигрывают новостройки современного формата. Туристы и командировочные готовы платить премию за новую отделку, нормальные лифты, парковку и современную инфраструктуру дома. Старая вторичка может конкурировать только по очень низкой цене.

Меняется ли соотношение выгоды в кризис?

При нестабильном рынке баланс полностью смещается в сторону вторичного жилья. В такие периоды новостройки почти перестают расти в цене, а риски задержки и банкротства застройщика вырастают многократно. Инвесторы массово уходят из новостроек и переключаются на ликвидные объекты вторичного фонда.

Нужно ли рассматривать оба варианта при поиске?

Нет. Сначала определитесь с целями, сроками и рисками. После этого вам станет абсолютно понятно какой именно тип объекта вам подходит. Рассматривать сразу оба варианта — самый верный способ потратить месяцы на поиск и в итоге купить не то что вам действительно нужно.

Кто чаще ошибается при выборе?

Чаще всего ошибаются люди которые пытаются скопировать решение знакомого. То что принесло прибыль вашему другу почти наверняка не сработает у вас, потому что у вас другие сроки, другая сумма входа и другой допустимый уровень риска. Никогда не принимайте такие решения по чужому опыту.

Нужна помощь с выбором?

Мы подбираем объекты под конкретные цели инвестора, с расчётом реальной ожидаемой прибыли и учётом всех скрытых рисков.

Вы уже определились с суммой инвестиций и сроком владения объектом?

Оставьте заявку на бесплатную консультацию, мы проведём предварительный анализ рынка и подскажем какой тип недвижимости принесёт максимальную прибыль именно в вашем случае.

О компании «Дома с Бассейном»

Мы экспертная компания по недвижимости Сочи и Крыма, которая помогает семьям и инвесторам со всей России безопасно приобретать дома, квартиры и апартаменты для жизни, отдыха и сохранения капитала.

Наша сила заключается не только в большой базе объектов, но и в умении выявлять истинные потребности клиента, находить лучшие решения раньше рынка, обеспечивать юридическую безопасность и сопровождать человека на пути к одной из самых важных покупок в его жизни.

Основной Youtube канал:
Домсбассейном.рф

Основной Instagram канал:
Domsbasseinom.ru

➡️Больше предложений на сайте:
Домсбассейном.рф

➡️Телефон: +7 988 149-60-70

➡️Телефон: +7 918 615-38-96